一、评价结论

    截至评价基准日，大东区房产局共计到位资金24700.00万元，实际支付资金24700.00万元，资金执行率为100%。项目组通过调研及资料梳理，2022年大东区老旧小区一期改造工程涉及的35个小区全部改造完毕，但规划车位数、广告位以及自行车棚等改造内容都未达成既定目标，分别完成目标值的16.50%、24.02%以及40.70%。此外，老旧小区改造后后续运营能力较为薄弱，尚未形成有效的偿债收入，对专项债券偿还的保障能力不足。

通过项目组对2022年老旧小区一期改造工程进行客观评价，最终得分为73.26分，评价等级为“中”。

二、存在的问题

1.绩效目标管理弱化，绩效目标引导性不足

绩效指标细化程度不够，未设置核心绩效指标。专项绩效指标设置仅围绕工程建设标准实施监督项目完成率、完善城镇功能等作为绩效指标，未能结合项目实际分解核心绩效指标，不能体现项目实际效益，如未设置运营收入相关指标，绩效目标引导性不足，导致项目收益未达预期。

2.前期规划有待加强，老旧小区后续营运能力不足

一是未充分应用需求调研结果，未将改造小区入住率指标纳入考量要素，通过调研了解瑞光大院整体入住率维持在50%左右，入住率较低，在一定程度上影响配套设施营运能力及物业升级等内容；二是在规划中片面追求改造效果，忽略小区改造后期运营要素，未能较好增强老旧小区造血功能，如对“为加强小区营运能力、应增加哪些配套设施，哪些设施的配套在该小区及周边具有市场功能”等方面规划不足；三是养老、托育便捷服务设施覆盖率较低，相关设施仅围绕万寿小区；四是停车位、广告位以及自行车棚等运营要素改造未能完成既定目标，分别完成16.50%、24.02%以及40.70%。

3.项目无明确运营机构，且未形成有效的偿债收入

老旧小区改造项目整体运营不足，未能对后期专项偿债提供足够保障，容易形成政府“隐形债务”，主要表现为，一是未能形成运营机构，对项目运营规划、执行进行统一管理，且相关管理机制尚不明确，如老年食堂如何运营，相关收益如何处置等；二是物业费收入由保障性物业公司进行收缴，所有收入交由物业公司管理，物业费收入与规划的偿债收入毫无关系；三是停车位收入、广告位收入等也均由物业公司管理，用于弥补保障性物业收支亏损，导致规划的收入来源全部不能落实为偿债来源。

三、建议和改进措施

1.强化绩效目标编报质量，提高预算绩效管理水平

绩效目标设置作为预算安排的前置条件，建议区房产局编制预算时，加强绩效目标编报管理，以定量与定性相结合的方式设定总体绩效目标和年度绩效目标，加强绩效目标的可衡量性。同时，从产出和效益两个维度对目标进行细化分解为绩效指标，产出指标围绕改造小区数量、车位及广告位规划完成情况等角度设定，效益类指标应结合项目设立目的及拟解决的问题，从运营收入完成率、老旧小区改造提质情况等角度设定，规范绩效目标设置情况，提高预算绩效管理水平，进一步引导相关工作有序实施。

2.规范合同管理，减少履约风险

一是建议区房产局提高合同管理意识，充分认识规范招投标合同管理工作的重要性，强化风险控制。要让合同正确表达意愿、妥善履行义务，充分体现“按合同办事”的精神实质，提高管理规范程度；二是加强合同审查，对合同的内容、格式、生效、终止等约束条件进行审核，以减少维权风险。

3.构建多元化融资机制，促进资金合理共担

一是建立多元化融资机制，加大改造资金筹集力度，包括鼓励原产权单位对移交的原职工住宅小区改造给予支持或引导专业经营单位出资参与；二是加强统筹协调，强化基层组织建设，发动小区居民通过协商形成共识，积极参与老旧小区改造。

4.规划统筹，提高老旧小区改造整体运营能力

一是建议将居民入住率纳入老旧小区改造前提条件，优先改造入住率较高小区，提高改造受益范围；二是在确定老旧小区改造计划之前，应以居住社区为单元开展普查，摸清各类设施和公共活动空间建设短板，以及待改造小区及周边地区可盘活利用的闲置房屋资源、空闲用地等存量资源，并区分轻重缓急，在改造中有针对性地配建居民最需要的养老、托育、助餐、停车、体育健身等各类设施，提高整体运营能力，并加强适老及适儿化改造、无障碍设施建设，解决“一老一小”方面难题。

5.建立健全运营机制，提高偿债能力

一是建立统一运营机制，落实管理责任，明确管理链条，加强偿债收入管理；二是建议鼓励通过政府采购、新增设施有偿使用等方式，在不新增地方政府隐性债务的前提下，吸引培育各类专业机构等社会力量，全链条参与改造项目策划、设计、融资、建设、运营、管理；三是建议支持规范规模化实施运营主体以市场化运作方式，充分挖掘运营社区服务等改造项目收益点，通过项目后续长期运营收入平衡改造投入，实现可持续。四是建立风险处置机制，加强风险识别，对偿债收入异常情况及时做出处置，提高解决风险能力。

6.引导小区建立长效管理机制，促进老旧小区持续增效

一是建议房产局在确定小区改造范围时，将居民就结合改造工作同步完善小区长效管理机制形成共识的，方可纳入改造计划；二是居民对改造后的物业管理模式、缴纳必要的物业服务费用后，集体协商形成共识并书面（线上）确认的，方可开工改造；三是区房产局应当结合改造建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。